Земельна афера у столиці: прокуратура судиться за ділянку на Пріорській та будівлю, перепродану з порушеннями

Столична прокуратура в рамках двох судових спорів добивається повернення громаді Києва земельної ділянки на вул. Пріорській, 18, а також скасування права власності ТОВ “П-18” (орендар землі) на розташований там нежитловий будинок.

Правоохоронці зазначають, що в 2021 році площа вказаної будівлі, яка фактично вже є руїною, на сумнівних підставах була збільшена “на папері”, потім ця нерухомість з порушеннями була кілька разів перепродана, і в результаті ТОВ “П-18” змогло орендувати ділянку під нею без проведення земельного аукціону. Найбільш цікавим є те, що в 2021 році, ще до відведення в оренду земельної ділянки вказаній компанії, КМДА видала їй містобудівні умови та обмеження (МУО) на проєктування реконструкції цієї “розвалюхи” під житловий будинок. Власником зазначеної ТОВки є одіозний литовський бізнесмен Андреюс Трофімовас (на колажі), який під час повномасштабної війни мав бізнес у Росії та був заочно заарештований там за можливі фінансові махінації.

В столиці тривають судові спори навколо земельної ділянки на вул. Пріорській, 18 в Оболонському районі, на якій запланована житлова забудова.

Так, 16 грудня 2025 року Господарський суд Києва повністю задовольнив вимоги Київської міської прокуратури щодо скасування рішення столичної міськради від 2022 року про відведення вказаної землі в оренду ТОВ “П-18”, визнання недійсним відповідного договору оренди ділянки (кадастровий номер – 8000000000:78:055:0010) та скасування державної реєстрації права оренди за вищезгаданою компанією. Ця справа розглядається судами вже по другому колу – раніше правоохоронці мали лише “проміжні успіхи”. При цьому, наразі на сайті “Судова влада України” відсутня інформація щодо подання “програвшою” стороною апеляційної скарги. Крім того, на розгляді Касаційного суду знаходиться справа за ще одним позовом столичної прокуратури, в рамках якого правоохоронці добиваються скасування права приватної власності ТОВ “П-18” на розташовану на вказаній ділянці нежитлову будівлю, визнання недійсним договорів купівлі-продажу, укладених з попередніми власниками, тощо.

24 травня 2007 року Київрада рішенням №719/1380 погодила передачу ділянки на вул. Полупанова, 18 площею 0,183 га в оренду ТОВ “Будкомплекс” на 5 років для реконструкції нежитлового будинку під житловий будинок. Нерухомість, яку планувалося відреконструювати, вказана компанія придбала у 2000 році: попередніми власниками цієї будівлі була спочатку громада Києва в особі Мінської районної ради депутатів (нині ліквідована, у власності будівля була до 1997 року), потім – МПП “Омега” (з червня 1997 року), а після нього – АТЗТ “Агрокомплекс “Омега” (з жовтня 1997 року). За інформацією інтернет-ресурсу “Моя Оболонь”, ця споруда – занедбана триповерхова “сталінка”. Надалі, 22 лютого 2008 року між міськрадою та ТОВ “Будкомплекс” було підписано відповідний договір оренди земельної ділянки. 

Тривалий час ця земля ніяк не використовувалася, і навколо неї не було жодних новин. Але у травні 2021 року до Державного реєстру речових прав було внесено зміни стосовно вищезгаданої будівлі в частині площі – її було збільшено до 2035 кв.м. Це було здійснено начебто за рахунок влаштування приміщень в підвалі під дворовим покриттям, які раніше не були враховані до загальної площі будинку, та врахування приміщень в горищному просторі. Рівно через два місяці, 20 липня, цю будівлю було продано фізичній особі, ім’я та прізвище якої у відкритих джерелах не зазначається, а через три дні, 23 липня, цей громадянин вніс вказану “сталінку” до статутного капіталу ТОВ “Гіперіон Фінанс”. Менше ніж через місяць, 19 серпня, ця компанія перепродала будівлю – її новим власником стало вищезгадане ТОВ “П-18”.

Наприкінці того ж 2021 року, 9 грудня, Департамент містобудування та архітектури Київської міськдержадміністрації (КМДА) видав ТОВ “П-18” містобудівні умови та обмеження (МУО) на проєктування реконструкції вказаної будівлі під житловий будинок – при тому, що на той час міськрада ще не ухвалила рішення щодо відведення землі під нею в користування зазначеній компанії. Наразі в Єдиній електронній систему у сфері будівництва (ЄДЕССБ) відсутня повна версія цих “містобудів”. Однак деякі інтернет-джерела повідомляли, що на місці вищезгаданої занедбаної “сталінки” має “вирости” будинок висотою 73,5 метрів (приблизно 24 поверхи).

Ділянка на карті порталу Опендатабот 

На тому ж порталі “Моя Оболонь” уточнювалося, що МУО видані на підставі договору купівлі-продажу вказаної будівлі та заяви про повний розрахунок за цією угодою. При цьому, на зазначеному інтернет-ресурсі висловлювалися сумніви, що забудовники будуть реконструювати “сталінку” – мовляв, від неї залишилися лише зовнішні стіни. Крім того, повідомлялося, що новий будинок планується звести в безпосередній близькості до житлового комплексу (ЖК) “Вишиванка” (вул. Пріорська, 16) від скандального “Укрбуду”, заради будівництва якого також було знесено триповерхову “сталінку”.

Лише наступного дня після видачі МУО, 10 грудня, у Київраді було зареєстровано проєкт рішення щодо передачі ділянки на вул. Пріорській, 18 в оренду ТОВ “П-18”, суб’єктами подання якого виступили заступник голови КМДА з питань здійснення самоврядних повноважень Петро Оленич та Департамент земельних ресурсів КМДА. Документом передбачалося, що земля буде передана на 5 років з тим же цільовим призначенням – для реконструкції нежитлового будинку під житловий будинок. У проєкті рішення уточнювалося, що за функціональним призначенням, відповідно до Генерального плану Києва, ця ділянка входить території багатоповерхової житлової забудови.

31 грудня 2021-го цей документ було “забраковано” управлінням правового забезпечення діяльності Київради. Головною претензією юристів було те, що, згідно із законодавством, не можна передавати під забудову ділянку, яка не входить до жодного затвердженого детального плану території (документ, який уточнює положення Генплану в частині кожної конкретної ділянки). У зв’язку з цим управління повернуло проєкт рішення без погодження як такий, що не відповідає нормам земельного законодавства. 

Втім, 9 лютого 2022 року цей правовий висновок було відхилено комісією Київради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин. Менш ніж через півроку, 23 червня 2022-го, міськрада рішенням №4839/4880 затвердила цей землевідвід – це сталося без обговорення, за його ухвалення проголосували 66 депутатів. 

Наприкінці 2023 року столична прокуратура звернулася до Господарського суду Києва із вищезгаданим позовом щодо повернення землі до комунальної власності громади міста. В обґрунтування своїх вимог правоохоронці, серед іншого, зазначили, що  вказана нежитлова будівля по вул. Пріорській, 18 знаходиться у занедбаному стані (майже відсутній дах, а також частково відсутні перекриття між поверхами, фасадні стіни та вікна), а інформація з приводу збільшення у 2021 році площі будівлі не відповідає дійсності. У зв’язку з цим в прокуратурі дійшли висровку, що фактично ця земля була надана ТОВ “П-18” для реконструкції напівзруйнованого нежитлового будинку з неіснуючими технічними характеристиками.

Також правоохоронці підкреслили, що з моменту закінчення у 2013 році терміну дії договору оренди ділянки, укладеного з ТОВ “Будкомплекс”, і до її передачі в користування ТОВ “П-18” ця земля не мала користувачів, однак це не заважало “проміжним власникам” вказаної будівлі (йдеться про вищезгадану фізичну особу і ТОВ “Гіперіон Фінанс”) не оформлювати право оренди ділянки – хоча зі спорудою й проводилися різні реєстраційні дії щодо поділу, об’єднання тощо. На фоні усього цього в прокуратурі повідомили, що ділянка мала в 2022 році передаватися в оренду в рамках земельного аукціону, чого зроблено не було.

14 листопада 2024 року столичний госпсуд відмовив правоохоронцям в задоволенні їхніх вимог. Таким же був вердикт Північного апеляційного господарського суду, до якого прокуратура зверталася зі скаргою на рішення служителів Феміди першої інстанції. Однак, 6 серпня 2025-го Касаційний господарський суд повернув цю справу на новий розгляд столичного госпсуду, таким чином частково задовольнивши вимоги правоохоронців, які вимагали скасувати рішення судів перших двох інстанцій. Надалі, як зазначалося вище, прокуратура здобула свою першу перемогу в цій справі.

При цьому, у травні 2024 року, поки тривав вищезгаданий спір, прокурори звернулися до Оболонського районного суду із позовом щодо оскарження реєстраційних дій навколо все того ж нежитлового будинку. Зокрема, правоохоронці стверджували, що у договорах його купівлі-продажу були відсутні істотні умови щодо розміру та кадастрового номеру ділянки під цією спорудою. Також у прокуратурі зазначили, що державний реєстратор не мав права збільшувати площу цієї нерухомості у зв’язку з тим, що ТОВ “Будкомплекс” подало йому неповний пакет документів. Усе це, мовляв, надалі дозволило ТОВ “П-18” отримати землю під спорудою у позаконкурентний спосіб – без земельного аукціону. У прокуратурі підкреслили, що “оспорення договорів щодо спірного майна та скасування рішень державних реєстраторів дозволить захистити права територіальної громади Києва на ділянку шляхом передачі її на конкурентних засадах та отримати плату за користування такою землею в більшому розмірі”.

Як і у випадку з попереднім позовом, спочатку правоохоронці програли – 30 січня 2025 року Оболонський райсуд відмовив їм у задоволенні вимог. Надалі прокуратура все ж здобула проміжні успіхи – 10 червня того ж року Київський апеляційний суд задовольнив її скаргу та скасував рішення суду першої інстанції. Однак надалі ТОВ “П-18” ініціювало касаційне оскарження відповідної постанови апеляційного суду. Ця скарга ще не розглянута.

За даними аналітичної системи Youcontrol, столичне ТОВ “Будкомплекс” було зареєстроване у жовтні 1999 року. Його керівником та власником зазначено Миколу Вірьовку, який зареєстрований у місті Умань Черкаської області.

ТОВ “П-18” було зареєстроване у Києві у квітні 2021 року. Його керівником вказано Таісію Степову, засновником – литовське ЗАТ “Алдега”, кінцевим бенефіціаром – громадянина Литви Андреюса Трофімоваса.

Останній є ключовою особою корпоративної групи “Aventus Group”, до якої система Youcontrol відносить “П-18”. Окрім цієї компанії, до вказаної групи відносяться ще понад два десятки суб’єктів господарювання, зайнятих у сферах кредитування, ІТ-сектору, а також нерухомості. В Україні ця група представлена, зокрема, такими брендами як CreditPlus, Automoney, PayTech, Aventus Development, Aventus IT та іншими. Але взагалі ця торгова марка об’єднує компанії з різних країн Європи та Азії.

Андреюс Трофімовас мав або досі має активи в Росії. Зокрема, там зареєстровані його компанії “СМЕВ” (мікрокредити) та “Біклевер Фінанс”(займалася купівлею, продажем та управлінням комерційною нерухомістю). Остання опинилася в скандалі щодо “фінансових махінацій” (ймовірного незаконного виводу коштів з РФ), у зв’язку з чим правоохоронці країни-агресора відкрили кримінальне провадження, в рамках якого Трофімоваса у вересні 2025 року було заочно заарештовано та оголошено в міжнародний розшук. В Україні ж його компанії всіляко декларують підтримку нашої держави – зокрема, “Авентус Україна” через облігації інвестувала кошти у ветеранський бізнес.

У останні роки правоохоронці фіксують масові інциденти відведення столичної комунальної землі за т.зв. “туалетними схемами” – коли ділянки відводяться без проведення земельних торгів під невеликі будівлі, споруди з сумнівними технічними показниками (у т.ч. щодо площі), самобуди і навіть неіснуючі будинки. “Найяскравіші” випадки наразі розслідуються в рамках резонансної справи від Національного антикорупційного бюро, відомої як “операція “Чисте місто”, однак нею все не обмежується.

Так, столична прокуратура восени 2025 року виграла перший раунд судового спору щодо скасування права власності на будівлю площею 517,3 кв.м., що начебто розташована на вул. Спаській, 12. Правоохоронці змогли довести, що насправді цієї споруди на відповідній ділянці ніколи не було, а для її реєстрації було використано документи, яких ніколи не існувало. Усе це, як вважають у прокуратурі, було зроблено задля того, щоб у подальшому “хтось” міг отримати земельну ділянку під обʼєктом нерухомості без проведення аукціону – тобто, йдеться про звичну для Києва “туалетну схему”. Під цим “хтось” цілком може бути родина ексдепутата столичної міськради Павла Тесленка – саме до його оточення належить ТОВ “Правова компанія “Ноосфера Плюс”, якій і належить “будівля-примара”. Пікантності цій історії додає той факт, що на цій же землі розташована садиба Апштейна XIX століття, яка є пам’яткою архітектури і у якій “базується” Департамент охорони культурної спадщини КМДА та підпорядкована йому установа КНМЦ.

Крім того, правоохоронці намагаються повернути до комунальної власності земельну ділянку площею майже 0,26 на під житлову забудову по вул. Каховській, 71 та покарати винних у порушеннях при її відведенні. Так, найближчим часом суд розгляне позов прокуратури щодо скасування реєстрації права власності ТОВ «Ремтехсервіс-Груп» на розташовані там будівлі, щодо скасування рішення міськради від 2024 року про передачу ділянки в оренду зазначеній компанії тощо. За даними правоохоронців, вказані споруди є об’єктами самочинного будівництва, з’явилися на цій території задля того, щоб потім «Ремтехсервіс-Груп» могло отримати землю в оренду у позаконкурентний спосіб, ця нерухомість була зареєстрована на сумнівних підставах. Ці ж факти лягли в основу кримінальної справи, яку розслідує Нацполіція і в рамках якої нещодавно було накладено арешт на вказану землю. 

Але найцікавішим у цій історії є те, що власниками вищезгаданої ТОВки є особи, наближені до діючих та колишніх столичних управлінців. Зокрема, Олександр Гусєв був співвласником підприємства, що входить до орбіти ексзаступника голови КМДА Олександра Спасибка, а його дружина Ірина Гусєва, ймовірно, є сестрою дружини голови “земельно-містопланувальної” комісії Київради Михайла Терентьєва (“УДАР”).

Департамент земельних ресурсів КМДА з 2 квітня 2021 року очолює Валентина Пелих. Вона наразі є підозрюваною в рамках справи щодо ймовірного захоплення земельної ділянки під колесом огляду на Контрактовій площі. Посаду директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА з 1 листопада 2016 року обіймає Олександр Свистунов. Наразі сферу земельних відносин столиці контролює заступник голови КМДА Владислав Андронов, а за діяльність “містобудівного” департаменту відповідальний інший заступник Віталія Кличка – Вячеслав Непоп.

Раніше, із квітня 2021-го роботу обох цих департаментів в якості заступника голови КМДА з питань здійснення самоврядних повноважень контролював вищезгаданий Петро Оленич, аж поки у березні 2025-го не був звільнений після отримання підозри у справі “Чисте місто”.

Автор: Олександр Глазунов